تحديث قانوني
لوائح التأجير في العقارات في مركز أبوظبي المالي العالمي – تعزيز التميز التنظيمي
لقد قام سوق أبوظبي العالمي بإصدار تحديثات هامة على لوائح العقارات الخاصة به، والكشف عن لوائح جديدة للتطوير العقاري على المخطط، وأطلق منصة رقمية موحدة تحت اسم AcessRP.
تهدف هذه التطورات إلى تعزيز الوضوح والامتثال والعدالة ضمن الإطار القانوني المتقدم لمركز أبوظبي المالي العالمي.
توفر لوائح العقارات لعام 2024 إرشادات واضحة للمؤجرين والمستأجرين، مما يجعلها ضرورية لأي شخص يقوم بتأجير عقار في مركز أبوظبي المالي العالمي لحماية حقوقه ومصالحه.
1. شروط التأجير: الإطار والإرشادات:
يقدم مركز أبوظبي المالي العالمي مرونة في ترتيبات التأجير مع الحفاظ على أطر قانونية واضحة:
أ) مدة الإيجار:
يمكن منح عقود الإيجار لمدة تصل إلى 99 عاماً، مع إمكانية تجديد أو تمديد العقود. ومع ذلك، لا يمكن أن تتجاوز المدة الإجمالية للإيجار بما في ذلك جميع التمديدات، 198 عاماَ.
ب) عقود الإيجار قصيرة الأجل:
تتضمن الأحكام الخاصة بالعقارات السكنية قصيرة الأجل حقوق المستأجرين، مع ضمان الحفاظ على معايير عالية لصيانة العقارات وصلاحيتها للسكن.
2. تسجيل عقود الإيجار – ضمان الحماية القانونية:
إن تسجيل عقود الإيجار لدى مسجل مركز أبوظبي المالي العالمي ليس مجرد إجراء شكلي؛ بل هو أمر بالغ الأهمية لضمان القابلية التنفيذية والحماية القانونية:
أ) الإخطار في الوقت المناسب:
يتعين على المؤجرين إخطار المسجل بأي عقد إيجار أو تجديد خلال 30 يوماً.
ب) تفاصيل عقد الإيجار الشاملة:
يجب أن تتضمن عقود الإيجار المسجلة أوصاف العقار، وتحديد الأطراف المعنية، وجميع الشروط الأساسية (مثل مدة الإيجار، خيارات التجديد، الاستخدام المسموح به).
ج) الخيارات المبسطة:
يمكن تقديم ملحص الإيجار بدلاً من مستند الإيجار الكامل إذا كانت تحتوي على جميع التفاصيل المطلوبة، مما يوفر مرونة للشركات التي تدير الاتفاقات التجارية الحساسة.
3. المؤجر – الواجبات والالتزامات:
أ. التسجيل والوثائق (المادة 43):
• إخطار المسجل خلال 30 يوماً من توقيع أو تجديد عقد الإيجار، وضمان دفع الرسوم المستحقة للتسجيل.
ضمان أن يتوافق عقد الإيجار مع جميع متطلبات المحتوى، بما في ذلك
• تفاصيل العقار، معلومات الأطراف، والشروط المحددة.
ب. الصيانة والإصلاحات (المادة 56):
• الحفاظ على العقار في حالة آمنة وقابلة للسكن وعملية، بما في ذلك صيانة العناصر الإنشائية، والمرافق، والأنظمة الميكانيكية.
• إجراء الصيانة الدورية والإصلاحات اللازمة لتجنب أي انقطاع عن المستأجر.
ج. التسليم الخالي من الإشغالات مع ضمان راحة المستأجر ( المادة 54):
• يجب على المؤجر تسليم العقار للمستأجر خالياً من أي مشاكل أو عوائق عند بدء عقد الإيجار، مع ضمان تمكين المستأجر من استخدام العقار بشكل مريح ومناسب لاحتياجاته طوال مدة الإيجار.
د. الوصول والتفتيش (المادة 57):
• تقديم إشعار كتابي مسبق (باستثناء الحالات الطارئة) للوصول إلى العقار لإجراء الإصلاحات أو التفتيش أو لأغراض أخرى.
• تقليل التسبب في أي اضطراب للمستأجر عند الوصول إلى العقار.
هـ. المرافق ورسوم المجتمع (المادتان 58-59):
• دفع جميع رسوم خدمات المجتمع المستحقة ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
• ضمان استمرارية خدمات المرافق وعدم فصلها خلال مدة الإيجار.
ز. التعامل مع وديعة التأمين (المادة 53):
• احتجاز وديعة التأمين لصالح المستأجر وإعادة أي جزء غير مستخدم منها فورًا بعد خصم التكاليف المشروعة (مثل الإيجار غير المدفوع أو الأضرار).
ح. الإعفاء من الفسخ (المادة 50):
• السماح للمستأجر بتقديم طلب للمحكمة للحصول على إعفاء من الفسخ بسبب الانتهاكات المزعومة، لضمان معاملة عادلة.
ح. بيع العقار وانتقال الالتزامات (البند 64):
• إخطار المستأجر كتابياً عند بيع العقار أو نقل ملكيته، بما في ذلك تفاصيل المالك الجديد.
• نقل وديعة الأمانة إلى المؤجر الجديد، مع ضمان بقاءها متاحة للاستخدام وفقاً لشروط الإيجار.
• التأكد من انتقال جميع الالتزامات المستحقة، مثل الإصلاحات أو الصيانة، إلى المؤجر الجديد.
4. المستأجر – الواجبات والالتزامات:
أ. دفع الإيجار (البند 55):
• يجب دفع الإيجار وفقًا لما هو محدد في عقد الإيجار، بما في ذلك المبلغ المتفق عليه، وطريقة الدفع، ومواعيد الدفع.
• في حالة عدم وجود شروط محددة، يجب دفع الإيجار بحسب القيمة السوقية السائدة على أقساط شهرية.
ب. استخدامات العقار (البند 45):
• يجب استخدام العقار فقط للغرض المسموح به وفقاً لما هو مذكور في عقد الإيجار.
• يجب تجنب إحداث أي إزعاج أو تشويش للجيران أو العقارات المجاورة.
ج. مسؤوليات الصيانة والإصلاح (البند 56):
• يجب الحفاظ على العقار نظيفًا وفي حالة معقولة، مع تجنب التسبب في أي ضرر أو إساءة استخدام.
• يجب الإبلاغ عن أي مشكلات تتعلق بالصيانة أو الإصلاح إلى المؤجر بشكل سريع.
• يحق للمستأجر القيام بالإصلاحات العاجلة إذا فشل المؤجر في اتخاذ الإجراءات اللازمة، مع الحق في استرداد التكاليف المعقولة.
د. إنهاء العقد والتسليم (البندان 49، 62):
• يجب اتباع الإجراءات المتفق عليها لتسليم العقار أو إنهاء عقد الإيجار.
• يجب إعادة العقار في حالة جيدة (باستثناء التآكل الطبيعي) في نهاية مدة الإيجار.
هـ. القيود على التنازل والتأجير الفرعي (البند 64):
• لا يجوز للمستأجر التنازل عن العقد أو تأجير العقار من الباطن أو نقل حقوقه في العقد بأي طريقة كانت دون موافقة خطية مسبقة من المؤجر، ما لم يتفق على خلاف ذلك.
و. المسؤوليات عند بيع العقار (البند 64):
• يبقى عقد الإيجار سارياً، ويلزم المؤجر الجديد بالشروط المنصوص عليها في العقد.
• تنتقل جميع الحقوق، مثل التمتع الهادئ وواجبات الصيانة، تلقائياً إلى المؤجر الجديد.
• يمكن للمستأجر فرض أي مخالفة أو التزام معلق ضد المؤجر الجديد.
5. تجديد عقد الإيجار والتزامات المؤجر والمستأجر:
أ. تجديد عقد الإيجار (المادة 60):
•الاتفاق المتبادل: يتطلب تجديد عقد الإيجار اتفاقاً متبادلاً بين المؤجر والمستأجر.
• موعد التسجيل: يجب على المؤجر تسجيل تجديد عقد الإيجار لدى المسجل ودفع الرسوم المقررة في غضون 90 يوماً من تاريخ انتهاء العقد (المادة 60(1)).
• عدم التجديد:
i. إذا لم يتم تجديد العقد وتسجيله خلال 90 يومًا، يُعتبر العقد منتهياً.
ii. أي تسجيل جديد بعد هذه الفترة سيُعامل على أنه عقد إيجار جديد، مما يترتب عليه دفع رسوم تسجيل جديدة (المادة 60(2)).
iii. يلزم المؤجر بإلغاء تسجيل العقد المنتهي ودفع رسوم الإلغاء (المادة 60(2)(ب))
ب. زيادة الإيجار عند التجديد (المادة 61):
• يمكن للمؤجر زيادة الإيجار عند التجديد، بشرط:
i. أن يتم إبلاغ المستأجر كتابياً قبل 90 يومًا على الأقل من انتهاء العقد.
ii. ألا تتجاوز الزيادة 5% من قيمة الإيجار السابق (المادة 61).
ج. التزامات المؤجر عند التجديد
• التسجيل والرسوم: يكون المؤجر مسؤولاً عن التأكد من تسجيل تجديد العقد بشكل صحيح ودفع جميع الرسوم المطلوبة (المادة 43).
• إشعار تعديل الإيجار: يجب على المؤجر إخطار المستأجر بأي زيادة في الإيجار ضمن فترة الإشعار المحددة التي تبلغ 90 يومًا (المادة 61).
• صيانة العقار: يظل المؤجر مسؤولاً عن القيام بالصيانة اللازمة وضمان أن العقار صالح للسكن (المادة 56(1)(أ)).
• إلغاء تسجيل عقد الإيجار المنتهية صلاحيته: إذا لم يتم تجديد العقد، يجب على المؤجر التقدم لإلغاء التسجيل ودفع الرسوم المقررة في غضون 90 يومًا (المادة 60(2)(ب)).
6. مسؤوليات المؤجر والمستأجر فيما يتعلق بإيداع الضمان:
أ. مسؤوليات المؤجر:
• متطلبات إيداع الضمان:
•يحق للمؤجر طلب إيداع ضمان من المستأجر، ولا يجوز أن يتجاوز هذا المبلغ 5% من الإيجار السنوي المستحق في السنة الأولى من عقد الإيجار.
• حفظ إيداع الضمان بصفة أمانة:
•يتعين على المؤجر أن يحتفظ بإيداع الضمان بصفتها أمانة لصالح المستأجر، ويجب عليه تقديم حسابات دقيقة لهذا الإيداع عند انتهاء أو انقضاء العقد.
• الخصومات المسموح بها من مبلغ الضمان:
يجوز للمؤجر استخدام مبلغ الضمان (كليًا أو جزئيًا) لتغطية:
(i) الإيجار غير المدفوع.
(ii) مخالفات المستأجر لعقد الإيجار.
(iii.) إصلاح الأضرار التي تسبب بها المستأجر، باستثناء الاستهلاك الطبيعي.
ولا يجوز للمؤجر استخدام مبلغ الضمان لتغطية الأضرار التي تسبّب بها هو أو لإصلاحات/صيانة تقع ضمن مسؤولياته.
• الإخطار وإعادة مبلغ الضمان:
يجب على المؤجر إخطار المستأجر خلال 21 يوماً تقويمياً من تاريخ انتهاء/إنهاء العقد بشأن:
i. أي خصومات تم إجراؤها.
ii. التكاليف التي تم تحمّلها (مع تقديم أدلة داعمة).
يتعين على المؤجر إعادة المبلغ المتبقي من إيداع الضمان بعد إجراء الخصومات المسموح بها.
ب. مسؤوليات المستأجر:
• توفير إيداع الضمان:
يجب على المستأجر دفع إيداع الضمان كما يطلبه المؤجر في بداية عقد الإيجار.
صيانة العقار: يتحمل المستأجر مسؤولية:
i. منع حدوث أضرار تتجاوز الاستهلاك الطبيعي.
ii. إصلاح الأضرار التي تسبب بها هو أو ضيوفه.
iii. الالتزام بأي بنود تتعلق بالصيانة والإصلاحات وفقًا لعقد
الإيجار.
• الوفاء بالتزامات الإيجار والعقد:
يجب على المستأجر التأكد من دفع الإيجار في الوقت المحدد والامتثال لكافة شروط عقد الإيجار لتجنب أي خصومات من مبلغ الضمان.
• استلام إيداع الضمان المعاد:
عند انتهاء أو انقضاء عقد الإيجار، يحق للمستأجر استلام مبلغ الضمان المتبقي بعد خصم أي مبالغ مسموح بها.
7. المؤجر والمستأجر – المسؤوليات المشتركة:
أ. الامتثال للعقد (البند 44):
• يجب على كلا الطرفين ضمان أن عقد الإيجار متوافق مع القانون ويعالج العناصر الأساسية مثل مدة الإيجار، حقوق التجديد، الاستخدام المسموح به، والالتزامات.
ب. تسوية النزاعات (البند 63):
• يحق للطرفين طلب التدخل القضائي لتسوية النزاعات، بما في ذلك القضايا المتعلقة
(i) الإنهاء،
(ii) الخرق، أو
(iii) دفعات الإيجار.
ج. صيانة العقار والتفتيشات:
• يجب التنسيق لإجراء التفتيشات، والإصلاحات، والصيانة لضمان الحد الأدنى من الانقطاع والرضا المتبادل.
8. الإنهاء، التجديد، والالتزامات المالية:
أ) إرشادات الإنهاء والتجديد:
• إنهاء عقد الإيجار: يمكن أن ينتهي عقد الإيجار طبيعيًا، أو عن طريق اتفاق متبادل، أو بسبب إخلال المستأجر بالشروط، شريطة استيفاء متطلبات الإشعار والالتزامات القانونية.
• خيارات التجديد: يتطلب التجديد اتفاقًا متبادلًا بين الطرفين. بالنسبة لعقود الإيجار السكنية قصيرة الأجل، يتم تحديد الزيادة في الإيجار بحد أقصى 5%، مما يضمن التنبؤ بالإيجار للمستأجرين.
ب) الإعفاء من الغرامات:
يمكن للمستأجرين الذين يواجهون غرامات بسبب عدم الدفع أو الخروقات القانونية أن يطلبوا إعفاء من خلال محاكم سوق أبوظبي العالمي، مما يوفر شبكة أمان للمستأجرين في الحالات الصعبة.
ج) الودائع الأمنية:
يجوز للمؤجرين في عقود الإيجار السكنية قصيرة الأجل طلب وديعة تأمين، بحد أقصى 5% من الإيجار السنوي للسنة الأولى. يجب أن حفظ الوديعة كأمانة ويتم ردها عند إنهاء عقد الإيجار، مع خصم المبالغ المستحقة لأي أضرار أو مستحقات غير مدفوعة وفقًا للوائح المحددة.
د) فواتير الخدمات ورسوم المجتمع:
يجب أن يحدد عقد الإيجار بوضوح المسؤولية عن فواتير الخدمات ورسوم المجتمع. عادة ما يتحمل المستأجرون حصة عادلة من تكاليف الخدمات المشتركة، بينما يكون المؤجرون عادة مسؤولين عن رسوم المجتمع ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.
9. تعديلات عقد الإيجار والنزاعات:
أ) تعديلات عقد الإيجار:
يمكن تعديل عقود الإيجار المسجلة باستخدام وثيقة تعديل، بشرط ألا تُغير التعديلات الشروط الأساسية أو الأطراف المعنية. يضمن ذلك مرونة في التعديل مع الحفاظ على نزاهة عقد الإيجار.
ب) تسوية النزاعات:
تُعد محاكم سوق أبوظبي من الأداة الرئيسية لتسوية النزاعات المتعلقة بإنهاء العقود، وقضايا التسجيل، وحالات تطبيق الغرامات، مما يضمن العدالة والشفافية لجميع الأطراف.
10. الملخص والرؤى
يقوم سوق أبوظبي العالمي بتقديم إطار قانوني واضح وموثوق، مما يجعله وجهة مثالية لتأجير العقارات. توفر اللوائح العقارية لعام 2024 إرشادات واضحة وعملية لكل من المؤجرين والمستأجرين على حد سواء، مما يقوم بدوره بضمان الحماية القانونية والوضوح التشغيلي. سواء كنت فرداً أو شركة، فإن التأجير في سوق أبوظبي العالمي يضمن عملية سلسة وشفافة مدعومة برقابة تنظيمية قوية وعادلة.
Facebook
Twitter
LinkedIn
البحث عن المشاركات
الفئات
- 20
- 53
- 29
- 10
المشاركات الأخيرة
