المحكمة العالمية لسوق أبوظبي تؤيد رسوم التأخير في السداد والتعويضات عن الاستمرار في شغل العقار في نزاع عقد إيجار تجاري

أصدرت محكمة الدرجة الأولى في سوق أبوظبي العالمي (دائرة العقارات) في 3 سبتمبر 2026 حكمها في القضية المرفوعة من شركة Sowwah Square Investmen Sole Proprietorship L.L.C. ضد Forever Rose Retail Limited [2026] ADGMCFI 0024، والمتعلقة بقابلية إنفاذ رسوم التأخير في السداد ورسوم الاستمرار في الإشغال بموجب عقد إيجار تجاري في ذا غاليريا، جزيرة المارية.

الخلفية

عقب إخلال المستأجر بالتزاماته بموجب عقد الإيجار، حصل المؤجر، Sowwah Square Investment، على حكم مستعجل بشأن مبالغ الإيجار المستحقة وتكاليف تسليم العقار. وحولت إلى المحاكمة مسألة ما إذا كانت رسوم التأخير في السداد (بسعر الإيبور مضافا إليه 8% سنويا) والأضرار التعاقدية الناتجة عن الاستمرار في الإشغال (بنسبة 200% من الإيجار) تشكل شروطا جزائية غير قابلة للإنفاذ، وهي المسألة التي حسمها هذا الحكم.

الأساس القانوني

طبقت المحكمة الاختبار المنصوص عليه من قبل المحكمة العليا في المملكة المتحدة في قضية Cavendish Square Holding BV v Makdessi [2016] AC 1172، والذي يعد ملزما في سوق أبوظبي العالمي بموجب لوائح تطبيق القانون الإنجليزي لسنة 2015. وبموجب هذا الاختبار، لا يعد المبلغ المتفق عليه تعاقديا والمستحق عند وقوع الإخلال شرطا جزائيا غير قابل للإنفاذ، إلا إذا كان يتجاوز، بصورة واضحة وغير متناسبة على الإطلاق، المصلحة المشروعة للطرف غير المخل في تنفيذ الالتزام الأصلي.

النتائج الرئيسية

يقع عبء إثبات أن الشرط يمثل شرطا جزائيا على عاتق الطرف الذي يطعن في هذا الشرط؛ إلا أن المستأجر لم يقدم أي دليل ولم يحضر المحاكمة. وأكدت أدلة الخبراء غير المطعون فيها أن رسوم التأخير في السداد، التي تستند إلى الإيبور مضافا إليه هامش، والتعويضات التعاقدية عن الاستمرار في الإشغال بنسبة تتراوح بين 150% و200%، تعكس الممارسة السوقية المعتادة في عقود الإيجار التجارية للمؤسسات في أبوظبي وسوق أبوظبي العالمي. وكان كلا الطرفين من الكيانات التجارية المتمرسة التي تفاوضت على أساس تجاري وعلى قدم المساواة، ولم تجد المحكمة وجود أي تفاوت في القوة التفاوضية. وخلصت المحكمة إلى أن هذه الرسوم مبررة من الناحية التجارية، وأنها لا تتجاوز بصورة واضحة وغير متناسبة المصلحة المشروعة، ولا تتسم بالمغالاة أو الإجحاف.

النتيجة

صدر الحكم لمصلحة المؤجر بالكامل فيما يتعلق بكل من رسوم التأخير في السداد والتعويضات التعاقدية عن الاستمرار في الإشغال، بالإضافة إلى إلزام المستأجر بالمصاريف على أساس التعويض الكامل.

الخلاصة العملية

يمثل هذا الحكم أول حكم صادر عن محاكم سوق أبوظبي العالمي يتناول بصورة جوهرية حدود تطبيق اختبار Cavendish Square بشأن الشروط الجزائية.ويؤكد الحكم أن شروط عقود الإيجار التي تستند إلى ممارسات سوقية راسخة ومدعومة بالأدلة، في عقود الإيجار التجارية في أبوظبي وسوق أبوظبي العالمي، من المرجح أن يتم إنفاذها، ولا سيما عندما يفشل الطرف الذي يعترض عليها في تقديم أدلة مخالفة.

يمكن الاطلاع على الحكم من خلال الرابط التالي

https://www.adgm.com/adgm-courts/judgments