استقطاعات مبلغ التأمين في عقود الإيجار السكنية في سوق أبوظبي العالمي (ADGM)

1. قواعد مبلغ التأمين بموجب سوق أبوظبي العالمي (ADGM)

بموجب لوائح العقارات في سوق أبوظبي العالمي لعام 2024، يجوز استخدام مبالغ التأمين في عقود الإيجار السكنية قصيرة الأجل لتغطية الخسائر المباشرة والمعقولة الناتجة عن التزامات المستأجر، بما في ذلك:

• الإيجار غير المدفوع؛

• الإخلال بالتزامات عقد الإيجار؛ و

• الأضرار التي تسبب بها المستأجر أو الأشخاص الذين يتصرفون نيابةً عنه

ومع ذلك، لا يجوز للمؤجر خصم مبالغ مقابل:

• الاستهلاك العادل الناتج عن الاستعمال العادي؛

• الأضرار التي تسبب بها المؤجر؛ أو

• الإصلاحات وأعمال الصيانة التي تقع ضمن مسؤولية المؤجر

ولا يُقصد بمبلغ التأمين أن يغطي تحسينات العقار أو الصيانة المعتادة. ولا يجوز استخدامه لتغطية تكاليف التحسينات، أو إعادة الطلاء، أو الصيانة الوقائية، أو التقادم الطبيعي، أو الأعمال التي يتعين على المؤجر تنفيذها بشكل اعتيادي.

2. الاستهلاك العادل ومسؤولية المستأجر

يُعد مفهوم الاستهلاك العادل الناتج عن الاستعمال العادي عاملاً أساسياً في نزاعات الإيجار في سوق أبوظبي العالمي. ولا يكون المستأجر مسؤولاً عادةً عن التدهور الطبيعي الناتج عن الاستخدام السكني المعتاد، مثل:

• العلامات البسيطة؛

• بهتان الطلاء؛

• تآكل مواد العزل؛

• تقادم الأجهزة؛ و

• ارتخاء التجهيزات.

ومع ذلك، قد يكون المستأجر مسؤولاً عن الأضرار التي تتجاوز حدود الاستعمال العادي، بما في ذلك:

• التشققات؛

• الكسور؛

• البقع؛

• التجهيزات المفقودة؛

• سوء استخدام الأجهزة؛ أو

• أي ضرر ناتج عن الإهمال أو سوء الاستخدام.

ويجب أن يكون أي خصماً معقولاً ومدعوماً بالأدلة، بما في ذلك الصور الفوتوغرافية، وتقارير المعاينة، والفواتير، والإيصالات، أو عروض الأسعار. كما يجب على المؤجر مراعاة عمر الشيء، والاستهلاك، وحالته قبل المطالبة بأي تكاليف.

3. المقارنة مع الوضع القانوني في إمارة أبوظبي أبوظبي خارج سوق أبوظبي العالمي:

على خلاف سوق أبوظبي العالمي (ADGM)، فإن مبالغ التأمين في أبوظبي خارج نطاق السوق المالي العالمي تخضع بشكل أساسي لعقد الإيجار والشروط المسجلة في نظام توثيق. وينظم قانون الايجار في أبوظبي رقم 20 لسنة 2006 العلاقة بين المؤجر والمستأجر بشكل عام، لكنه لا يوفر نفس الإطار التفصيلي الخاص بمبالغ التأمين الموجود في سوق أبوظبي العالمي. .

إذ تعتمد الاستقطاعات بشكل رئيسي على شروط عقد الإيجار، والأدلة التي تثبت الخسارة الفعلية، وما إذا كانت التكلفة المطالب بها تقع ضمن مسؤولية المستأجر أو ضمن التزامات المؤجر المتعلقة بالصيانة. وتبقى الإصلاحات الضرورية اللازمة للحفاظ على العقار أو ضمان صلاحيته للاستخدام من مسؤولية المؤجر بشكل عام، بينما قد تقع الإصلاحات الإيجارية البسيطة، مثل التجهيزات الصغيرة أو المواد الاستهلاكية، على عاتق المستأجر ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك.

الخلاصة

في سوق أبوظبي العالمي، يجب أن تستند استقطاعات مبلغ التأمين إلى خسائر فعلية ومعقولة ومدعومة بالأدلة. ولا يجوز للمؤجر استخدام مبلغ التأمين لاسترداد تكاليف الصيانة المعتادة، بينما يبقى المستأجر مسؤولاً عن الأضرار التي تتجاوز حدود الاستعمال العادي.